Frågor och svar
A
The association follows the laws and regulations required for subletting.
You can find information in our statutes and the Tenancy Act. Feel free to go to the Rental Board's website and check the latest rulings that may affect the rental.
What we want to emphasize is that even though you do not live in the apartment yourself, you are obliged to ensure that your tenant takes care of himself and adheres to the rules that exist. That you, even if you lend the apartment without compensation, to relatives or friends are obliged to apply for it. Because it is also considered subletting within the meaning of the law.
Ansökningen sker i SBC Hemma portalen under Din lägenhet/lokal. Du kan läsa mer om andrahandsuthyrningen här.
Observera att föreningen tar ut 10% av prisbasbelopp i avgift när du upplåter din lägenhet i andra hand, år 2020 ligger denna avgift på 4730:-/år
Viktigt! Om du hyr ut din lägenhet utan styrelsens tillstånd, riskerar du att förlora den enligt § 37 och § 42 punkt 2 i Bostadsrättslagen.
Also keep in mind that you must design the sublease in such a way that you do not transfer the right of possession to the apartment.
För mer information om andrahandsuthyrning i allmänhet, (exempel på avtal och dylikt) gå in på www.hyresnamnden.se.
B
Outdoor swimming pools and pools are not allowed. See "The Board's obligations".
Tillhör det yttre underhållet som föreningen står för. Du kan läsa mer om det under fliken ”Yttre underhåll”
På balkongen får du:
- Have flower boxes inside the railing
- Mount the dish inside the railing.
You may not:
- Grill with open fire
- Feed birds
- Whip carpets and the like
- Store flammable liquids
Visitor parking is available outside Vårdcentralen and at the garage entrance. Both for a fee.
En bostadsrättsförsäkring är ett tillägg till din hemförsäkring. Hemförsäkringen täcker allt som har med hemmet att göra. Skulle något hända som påverkar dina grannar eller föreningens egendom så måste du ha bostadsrättsförsäkringen för det täcker inte hemförsäkringen. Skulle t.ex. diskmaskinen stå och läcka utan att du märker det och först när grannen ser skador på tak eller vägg så uppmärksammas problemet. Samtliga kostnader för besiktning, avfuktning, reparation etc. får du stå för själv om du inte har bostadsrättsförsäkring.
Många lånevillkor har också inskrivet att bostadsrättsförsäkring måste tecknas.
Each apartment is required to have a smoke alarm installed. Check the battery at least once a month.
Finns indraget i varje lägenhet. Fiber från Sollentuna Energi som driftas av stadsnät.
Som boende bestämmer man själv vad man vill använda och väljer själv operatör. Kostnaden ingår inte i avgiften.
C
Cykelrum finns i garaget samt i ett av de fyrkantiga husen på Vespergränd, Nattvardsgränd och Ottesångsgränd. Du får inte ställa cyklar i förrådsgångarna, det försvårar lokalvårdarnas arbete och kan bli till ett hinder vid en brand samt skadar inredningen.
D
The National Board of Housing, Building and Planning's Building Rules must be followed. This means that all water and sewage as well as electrical installations must be professionally designed. Hiring a professional with liability insurance is the best insurance you can have in case of problems. The dishwasher must be placed on a mat to prevent water leakage behind the dishwasher from being detected in time. See also the rules that apply according to your home insurance.
E
I din avgift ingår inte hushållselen utan den betalar du själv, det innebär att du kan byta elleverantör som du själv behagar. Anläggningen, d.v.s. allt efter elmätaren, ingår i lägenheten och är en del av det inre underhållet. Detta gäller även ledningar förlagda i väggar och tak.
En del lägenheter har belysning installerad på balkong och uteplats. Dessa måste vara jordade enligt ellagen. Skulle något hända och gällande regler och lagar inte följts kan ni bli skadeståndsskyldiga.
Anlita en fackman med ansvarsförsäkring för att undvika problem.
F
Aktuella kontaktuppgifter för felanmälan finns på hemsidan.
Observera att det kan vara olika entreprenörer som sköter om olika typer av fel, detta finns i så fall angivet på sidan med kontaktuppgifter. Uppdatering av dessa sker löpande och finns alltid på sista sidan av föreningens informationsblad, spara detta tills nästa utgåva kommer ut för att alltid ha aktuella uppgifter till hands.
When you move, the association's manager must inspect the apartment. You are obliged to book an appointment for this in good time.
Läs här mer vad som gäller här: https://nattvakten.se/koksflakt/
Att ha en hemförsäkring är bra när olyckan är framme och ett krav för att hyra samlingslokalen ”Tuna”. Men du måste också ha en Bostadsrättsförsäkring enligt Stadgarna. Se också ”Bostadsrättsförsäkring”.
Föreningens förvaltare leder fastighetsskötarnas arbete. Han ser till att de beslut som styrelsen har fattat genomförs. Förvaltaren har egen beslutsrätt i vissa frågor, t ex inköp av förbrukningsmateriel.
Förvaltaren kan hjälpa dig med det mesta – eller hänvisa dig till rätt person.
Kontaktuppgifter för vår förvaltare finns på sidan med kontaktuppgifter.
The inside is the resident's responsibility and the outside is the association's responsibility. See Statutes § 13.
Bostadsrättshavaren svarar för själva glaset i fönstret och till fönstret hörande beslag, handtag, låsanordningar, vädringsfilter och tätningslister. Föreningen däremot svarar för bågar och karmar, samt målning av utsida.
G
Garaget tillhör inte bostadsrättsföreningen utan Samfällighetsföreningen Nattvakten. I garaget hyr föreningen ett antal platser för boenden och kön till platserna hanteras av vår förvaltare.
Det är inte tillåtet att hyra ut en garageplats i andra hand. Den som har motorvärmarsladd får absolut inte låta den sitta kvar i uttaget. Detta kan medföra livsfara, speciellt för små barn. Du är skyldig att hålla rent och snyggt i garaget. I mån av tillgång kan medlem få hyra högst två platser.
Det är absolut förbjudet att ladda elbilar i eluttagen i garaget då de är inte anpassade för detta.
Grovsopor kör du själv iväg till Hagby eller Smedby återvinningsstation eller slänger i grovsopscontainern som vi har på städdagarna.
OBS! Ställ inte grovsopor i förrådsgångarna eller i Miljöstugan.
Det vållar otrivsel och innebär extra kostnader. Behållare för plast, kartong, metallförpackningar, glas, el-avfall, hushållsbatterier, matavfall, glödlampor och lysrör finns i soprummet. Vid Norrvikens centrum finns också glascontainer och återvinningsstation för förpackningar.
You will find parking for guests in two places. Partly at Vårdcentralen and at the front of the Garage.
H
You can plant hedges if you have talked to your neighbors and received their approval. The hedge must of course be maintained and must not be higher than 1.20 meters. We recommend that you do not plant thuja, they grow tall quickly and do not look good to cut.
I
What is meant by internal maintenance we have described in a separate section where you can read more about what is meant by it.
J
If you discover errors that require immediate intervention and Error Reporting has closed, see the page for Administrators for telephone numbers. Please note that we are charged high fees for emergency calls, which in some cases you may personally bear.
K
The association is connected to ComHem's Cable TV. Which channels are included is stated on ComHem's website. Contact ComHem if you want more channels, subscriptions and decoders are needed to receive some channels.
Ventilationsanläggningen där köksfläkten ingår är delad mellan föreningen och lägenhetshavaren. Rören fram till att de går ut genom väggen i kök, badrum och klädkammare tillhör föreningen och rör inne i lägenheten samt köksfläkten tillhör lägenhetshavaren.
Köksfläkten skall vara så kallad spiskåpa med mekanisk styrning. Det finns ett avsnitt om detta på hemsidan. Läs mer här https://nattvakten.se/koksflakt/
L
Call the manager if you discover that something in the playgrounds has been damaged. Contact the board if you have suggestions for improvements to the playground equipment etc.
Finns till alla lägenheter och är placerade dels under husen, garaget samt i direkt anslutning till vissa lägenheter. Alla förråd skall vara märkta med lägenhetsnummer. Även om du för tillfället inte använder förrådet bör du sätta lås på det, annars riskerar du att någon annan lägger beslag på det.
Extra förråd finns ibland att hyra. Kontakta styrelsen.
Om någon använder ett förråd utan lov, har förvaltaren rätt att klippa låset och ta ut avgift för magasinering.
M
See Statutes § 13
Carpet whipping or carpet shaking must not take place above someone's balcony or patio.
Motorcycles and mopeds may be driven in the area with the same restriction as applies to other motor vehicles. They must not be placed in stairwells, basements or storerooms due to the risk of fire. Contact the board to rent a place in a special motorcycle storage.
Vår förvaltare sköter avisering av månadsavgifter. Inbetalning skickas ut för 1 månad i taget.
Månadsavgiftens storlek bestäms av styrelsen med utgångspunkt från en budget över det kommande årets förväntade intäkter och kostnader.
Ring förvaltaren om du vill att avgiften ska betalas med hjälp av autogiro. På så vis behöver du aldrig riskera att missa någon inbetalning.
Viktigt! Det finns ett samband mellan månadsavgifter och skadegörelse. Var aktsam – bo billigare! Tänk även på vattenförbrukning. Tänk på att en för sent inbetald månadsavgift kan innebära att din bostadsrätt blir förverkad, dvs. du förlorar din bostadsrätt och därmed rätten att bo i föreningen.
N
There are a number of keys to the apartment in addition to the apartment keys:
- Association key that fits barriers and bicycle rooms. Marked CME 11 and 8777. All apartments have been given four.
- Storage keys for gable storage for houses 1, 2, 4 and 14, storage corridors in houses 5, 7, 9 and 11, storage in the Garage building. All apartments must have at least one key to one of these stores.
Varje lägenhet har också en Aptusbricka som passar till tvättstuga och miljöstuga.
De som har garageplats har också en Aptus och eventuellt en fjärrkontroll till garaget. OBS att dessa inte tillhör lägenheten utan är personliga och måste lämnas åter till förvaltaren när lägenheten säljs.
O
See our rules for construction, described separately. See also the Statutes § 15.
Rules of procedure are established by the board. They are reproduced in their entirety at the beginning of the booklet and in certain rooms where special rules of procedure are set up. If you break the rules of procedure, you risk losing your right of occupancy.
Bostadsrättsföreningen Nattvakten är en självständig juridisk person vars firma enligt Stadgarna är Bostadsrättsföreningen Nattvakten. Föreningen bildades 2005 och föreningsstämma hålls vanligen under maj och är det högsta beslutande organet i föreningen. Alla medlemmar har lika rösträtt – en röst per bostadsrätt. Stämman väljer styrelse, revisor och valberedning.
Den som vill ändra något i föreningen kan lämna en motion till stämman. En motion kan behandla vad som helst och vara handskriven, det enda kravet är att den innehåller ett förslag till beslut som stämman kan ta ställning till (JA eller NEJ). Motionerna ska enligt stadgarna lämnas till styrelsen före 1:a februari om inget annat angivits.
P
The municipality takes care of collecting papers. Larger packaging must be taken to a recycling station, e.g. Hagby or throw on our cleaning days when bulky rubbish containers are available.
No parabol satelite may be placed on a house or storage wall without the board's written approval. See Statutes § 13.
Garaget tillhör inte bostadsrättsföreningen utan Samfällighetsföreningen Nattvakten. I garaget hyr föreningen ett antal platser för boenden och kön till platserna hanteras av Parkman.
Det är inte tillåtet att hyra ut en garageplats i andra hand. Den som har motorvärmarsladd får absolut inte låta den sitta kvar i uttaget. Detta kan medföra livsfara, speciellt för små barn. Du är skyldig att hålla rent och snyggt i garaget. I mån av tillgång kan medlem få hyra högst två platser.
Det är absolut förbjudet att ladda elbilar i eluttagen i garaget då de är inte anpassade för detta.
You will find parking for guests in two places. Partly at Vårdcentralen and at the front of the Garage.
In the event of a fault in the garage door, report the fault to the manager, after closing time call the emergency number.
R
See "Plumbing".
The auditors review the board's work and the association's accounts. An auditor is elected by the meeting - usually members of the association.
S
Indicates how the association and the accommodation are to be run.
Enligt bostadsrättslagen får inte staket sättas upp utan att stämman godkänt detta. All mark är gemensam i en bostadsrättsförening och en inskränkning av nyttjandet som ett staket innebär måste därför godkännas av medlemmarna på en årsstämma.
Vill du sätta upp ett staket lämnar du in en motion till styrelsen. Se vidare ”Motion”.
Dock kan ni byta ut befintligt staket om det nya är lika högt och sätts på samma plats som det tidigare.
You do not need the board's permission to set up a trampoline on the land that is perceived to belong to the apartment. Ie. land fenced with fences. The requirement is, however, that the neighbors are consulted and that the trampoline is equipped with a safety net. Keep in mind that the noise level around a trampoline is usually high and this affects neighbors and neighbor peace. The trampoline must be inspected so that no damage can occur. Any damage is entirely due to the family who set up the trampoline and can not be transferred to the association / board, as some online forums claim.
Styrelsens sammansättning är reglerad i Stadgarna. Samtliga medlemmar i styrelsen väljs på stämman. Mandattiden brukar vara ett eller två år.
Styrelsen sammanträder ungefär en gång i månaden, utom i juli.
Ta kontakt med någon i styrelsen om du har frågor eller förslag. På föreningens hemsida finns kontaktuppgifter till styrelsen.
Property owner responsibility
The board is responsible for the property and all technical functions, it is also indirectly responsible for the environment in and around the property and for the health and safety of residents. We are not just talking about maintenance on the property, i.e. land and houses, but also winter maintenance of the area, pest control, etc. This is regulated in e.g. in the Environmental Code.
Maintenance
The board has maintenance responsibility, even if this has been outsourced to a management company, and that responsibility includes maintaining a short- and long-term maintenance plan and ensuring that the property is managed in the best way.
Economy
The board shall manage the association's finances in accordance with the directives in the Statutes, the Associations Act, the Accounting, Accounting and Taxation Act. The association may be liable for damages in the event of negligence.
Environment
Miljöbalken ställer krav på fastighetsägaren att hushålla med råvaror och energi samt välja så miljövänliga alternativ som möjligt.
Det innebär bl.a. att minska mängden avfall, minska användningen av skadligt material och återvinna avfall.
Well-being
The board is responsible for matters of order and well-being.
Duty of obedience
The Board has an obligation to implement decisions made at the meeting if these do not contravene laws or statutes.
Duty of loyalty
A board member should never let his own or someone else's interest take precedence over the association's.
Professional secrecy
The members and deputies of the board may not continue what is discussed within the board.
Cleaning in the laundry room and environmental cabin is performed by external cleaning staff. You are obliged to perform all other cleaning and sanitation yourself. Outdoors, staff from the association's ground contractor cleans. Contact the manager if you have any questions about cleaning.
T
Available at Vespergränd 31.
Inom större delen av Brf Nattvakten gäller gångfartsområde enligt Vägtrafikförordningen. Detta innebär att motorfordon får framföras i max 8 km/h (den hastighet en gående går med) och dessutom råder parkeringsförbud. Syftet med dessa stränga regler är att bidra till en säker och trivsam miljö. Även mopeder räknas som motorfordon.
Undvik dock all onödig trafik inom området. Du får självklart köra fram till dörren om du har tung last eller skall skjutsa någon som är rörelsehindrad.
Trappor upp till loftgångarna ingår i yttre underhållet. Yttre underhåll finns beskrivet på annan plats.
Det är inte tillåtet att använda salt i trappen. Den kryper in i betongen och gör att armeringen rostar.
Take care of plantings, lawns and other common patios. They are for everyone's comfort. Every spring and autumn we gather to maintain our farms and clean up the whole area. In this way, we also save some money for the association and thereby for all of us.
See "Cable TV".
It is possible to connect a washing machine in most apartments. Make sure that the professional with liability insurance does the installation of water and electricity.
I garagebyggnaden finns en tvättstuga i entréplanet. För tillträde krävs att du har en Aptus bricka.
Bokning kan ske antingen på Internet eller på den informationstavla som finns i entrén till tvättstugan. Om du väljer att boka på informationstavlan så hålls Aptus brickan mot avläsningszonen på tavlan och då kommer automatiskt innevarande veckas schema upp. Du bokar genom att peka på önskad tid på skärmen. Du kan boka högst en tvättid åt gången.
OBS! Det är endast den som har bokat tid som har tillträde till tvättstugan. Det innebär att du måste tömma alla maskiner och städa inom 30 minuter efter avslutat pass.
I tvättstugan finns anslag med bruksanvisningar för maskinerna. Om du är tveksam om hur något fungerar i tvättstugan – fråga en granne eller förvaltaren!
Regler för tvättstugan kan du läsa under menyn ”Ordningsregler – Tvättstuga”.
U
The main rule is that each member is responsible for the maintenance of his own apartment. The manager helps with, for example: cleaning drains, repairing radiators, surface treatment of the outside of windows. In these cases, the association is responsible for the work and costs. You can hire the Manager's staff for certain repairs / changes in your apartment. The manager can provide information on current prices for materials and work. When the staff has made a repair / change, which you will be responsible for, you will receive an invoice from the Manager. It is important that you review the invoice and make any remarks within 8 days.
Samtliga lägenheter är försedda med belysning vid entrén och denna förvaltas av föreningen. Byts den nya silverfärgade LED armaturen ut av lägenhetshavaren, övergår underhållet till lägenhetshavaren. Underhåll avser inte byte av glödlampa/LED lampa.
Det är inte tillåtet att förse balkong/uteplats med belysning utan styrelsens tillstånd, se Stadgarna § 13 punkt 2.
Se också under ”El”.
Contact our locksmith. See contact information.
The patios that are adjacent to apartments on the ground floor belong to the association, but the tenant-owner disposes of these spaces and has maintenance responsibility for them. This means that you take care of and take care of plantings on patios and can be ordered to remedy neglected care. The patio is limited at the back by partitions, if there is no partition then the patio covers the area from the house wall and 2.1 meters out. On the entrance side, the patio is limited by the house wall and up to any hedge or where the walk to your own entrance begins. When building a wooden deck on the entrance side, this must not go further from the outer wall of the house than to the inner wall of the garden storage (applies to the four-room apartments located on yards 1 to 4), or to the outer storage wall (applies to other ground apartments). When building wooden decks at the back, this is limited to 2.1 meters from the outer wall, in yard 6 the outer wall of the garden storage applies. It is not permitted to put up fences other than on any wooden deck.
If you want to change or build something on the patio, you need the permission of the board and your closest neighbors. In exceptional cases, changes are allowed that go beyond the restrictions described above if what you want to build does not adversely affect the association's responsibility for supervision and maintenance, or entails a disadvantage for neighbors. If you want to make a change, for example build a wooden deck, you must submit an application to the board and get approved by all concerned neighbors (right, left, above and below) before you start building.
V
See "Plumbing".
The member of a tenant-owner association is responsible for the internal maintenance and the association for the external. The same applies in the event of a water damage, so far the division of responsibilities is simple.
Det som kan krångla till det hela är hur vattenskadan uppstod. Har en entreprenör varit oaktsam och borrat eller bilat genom ett rör av något slag så är det medlemmen som är ansvarig och föreningen som måste reparera. Föreningen kommer sedan att kräva ersättning av medlemmen.
Att det sedan är entreprenörens försäkringsbolag som får betala för skadan är en helt annan sak och oftast brukar det här klaras upp mellan försäkringsbolagen utan större problem.
Om det däremot är ett läckage från någon av de ledningar som föreningen har underhåll för är det självklart föreningen som står för reparation.
Läckage från diskmaskin eller läcka som står och droppar, kanske i månader eller flera år kan bli en kostsam historia. Om någon av innerväggarna blivit förstörda är det medlemmens problem för de tillhör det inre underhållet. Har grannarna blivit drabbade, betongmellanväggarna eller betongplatta/golv blivit skadad är det föreningen som reparerar och ställer ersättningskrav på medlemmen.
I de här fallen är det viktigt att du har en Bostadsrättsförsäkring. Se också Stadgarna § 13 punkt 5.
Luften i lägenheterna förnyas genom att den sugs ut ur badrum, duschrum, klädkammare och kök. Frisk luft släpps in genom springventilerna i några av rummen och när man vädrar genom fönster och balkongdörr. Det är viktigt med god ventilation bl. a för att få bort fukt i badrum och duschrum.
Se till att ventilerna alltid är öppna och rengjorda. Dessa har ett filter som bör rengöras t.ex. 2 ggr per år.
Vid misstanke om fukt och mögel, kontakta omgående förvaltaren.
Tänk på att rök och os från grillning och rökning kan sugas in i lägenheterna via friskluftsintagen och vålla obehag, främst för boende med allergier och andra luftvägsproblem. Som alltid gäller det att visa hänsyn till sina grannar.
Viktigt! Se till att filtret i köksfläkten och över fönstren är rena. Se till att damm i ventilerna inte hindrar luftflödet i badrum/duschrum/klädkammare.
Se också Stadgarna § 13 punkt 1.
Slutar ventilationen att fungera, felanmäl till förvaltaren som då får byta ut utsugsfläkten på taket. Föreningen står för den kostnaden.
See "Plumbing".
Under this heading, we have collected everything that concerns water, sewage and heat.
Water
Kallvatten ingår i avgiften du betalar till föreningen. Varmvatten debiteras efter förbrukning.
Föreningen har infört enhetsmätning av vatten vilket innebär att föreningen upphandlar vatten och medlemmen betalar sedan till föreningen den faktiska förbrukningen. Faktureringen av den faktiska förbrukningen kommer på månadsavgiftsavin och betalas i efterskott. Vid försäljning skall avräkning ske, be mäklaren kontakta föreningen för en avläsning och beräkning av vad säljarens utestående förbrukning är.
Se också Stadgarna § 13 punkterna 1 och 7 för var ansvaret ligger när vid ombyggnationer och om dragning av rör, utbyte av armaturer etc.
Drain
The association is responsible for drains and water traps, but you are responsible for cleaning and cleaning water traps. The exception is when there is a stop that you yourself can not fix and then the suction truck must be hired. This is what the association stands for. See also the Articles of Association § 13 item 1.
Heat
Föreningen följer Boverkets norm som säger att det skall vara mellan 20 och 23 grader på dagen och 18 på natten i lägenheterna. Ring till Förvaltaren om du anser att det är kallare i din lägenhet. Då mäts temperaturen noggrant och förvaltaren kan besluta om tätning av fönster, justering av radiatorer, utbyte av radiatorer mm.
I vissa rum finns en rund ventil ovanför fönstret och det är viktigt att den är öppen och att filtret hålls rent. Ventilerna ger kontrollerad luftväxling och höjer temperaturen.
Om du vill ha svalare i lägenheten kan du själv reglera värmen med radiatorventilerna. Experimentera dig fram till hur ventilen skall stå för att ge lagom temperatur. Om du vrider ner värmen från maxläget behövs en liten ändring för att ge en stor värmeminskning. Det beror på att ventilerna fungerar enligt en logaritmisk skala.
Av radiatorer ansvarar den boende endast för målning se vidare Stadgarna § 13 punkt 1.
Vissa vill ta bort element då de sitter i vägen för garderober etc. Det går bra att göra, men det är ett ”en kanalsystem” installerat och det innebär att man måste bygla över mellan rören, det går således inte att bara proppa igen rören.
Y
Om du vill får du byta ytterdörr men den måste vara i färgerna vit, svart eller mörkbrunt. Ansvaret för ytterdörren ligger på den boende. Observera, normalt har ytterdörren delat ansvar mellan den boende och föreningen. Boende ansvara för insidan och föreningen för utsidan. Eftersom många bytt sina ytterdörrar frånsäger sig föreningen ansvar för ytterdörren.
Se också § 13 om vad som gäller för ytterdörrar så den uppfyller reglerna.
It is not permitted to attach anything to the outer walls without permission from the board, see the Articles of Association § 13 item 2.
We have described what external maintenance means in another place.
Å
The annual report must be completed no later than 14 days before the meeting and is then available on the association's website. It reports the previous year's finances and what has happened in the association. It also contains information about the board's plans, current renovations, budget etc.
